Kira Uyarlama Davası: Ankara'da Hangi Durumlarda ve Hangi Mahkemede Açılır?

Kira uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde düzenlenen ve aşırı ifa güçlüğü ortaya çıktığında kira bedelinin yeniden belirlenmesini sağlayan bir dava türüdür. Ankara'da bu davalar görevli Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılır.

Davanın açılabilmesi için sözleşmenin kurulduğu anda taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkmış olması, bu durumun borçludan kaynaklanmamış olması, mevcut şartlar altında ifanın borçludan beklenemeyecek hâle gelmiş olması ve borçlunun edimini henüz ifa etmemiş olması ya da ifa güçlüğünü saklı tutarak ifa etmiş olması gerekir.

Yetkili mahkeme bakımından, kira ilişkisinin kurulduğu taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi kural olarak yetkilidir. Ankara'daki bir taşınmaz için kira uyarlama davası Ankara Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür.

Uygulamada en sık karşılaşılan kira uyarlama davaları; yüksek enflasyon, döviz kurundaki ani değişimler ve ekonomik kriz dönemlerinde gündeme gelmektedir. Mahkemeler, talebin değerlendirilmesinde piyasa kira rayicini, sözleşmedeki artış mekanizmasını ve ekonomik koşullardaki değişimi birlikte ele alır.

Yargıtay'ın yerleşik içtihatları; en az beş yıl ve daha uzun süreli kira ilişkilerinde uyarlama talebinin daha kabul edilebilir olduğunu göstermektedir. Daha kısa süreli sözleşmelerde mahkemeler genellikle yıllık artış hükümlerinin dengeyi koruduğunu kabul etmektedir.

Davayı açmadan önce kiraya verene yazılı bildirimde bulunmak ve müzakere zemini aramak hem hukuki sürecin sağlığı hem de delil oluşturma açısından önerilir. Noter aracılığıyla yapılan ihtarname, mahkeme aşamasında iyi niyetli yaklaşımın somut göstergesi olarak değerlendirilmektedir.

Bilirkişi raporu, kira uyarlama davalarının en kritik unsurlarından biridir. Mahkeme; piyasa rayici, taşınmazın konumu, niteliği, yapı kalitesi ve benzer taşınmazların kira değerlerini içeren rapora dayanarak uyarlama oranını belirler.

Ankara'da kira uyarlama davaları, mahkemelerin iş yoğunluğu ve bilirkişi raporlarının teslim süresine bağlı olarak ortalama 8-14 ay sürmektedir. İstinaf sürecinin de eklenmesi durumunda toplam süre 18 ayı aşabilmektedir.

Önemli bir husus; kira uyarlama davası kira sözleşmesini sona erdirmez. Yalnızca kira bedelini yeniden belirler. Tahliye gibi sonuçlar isteniyorsa ayrı bir tahliye davası açılması gerekir.

Kiraya veren açısından önemli ipucu, sözleşmeyi düzenlerken artış hükmünü Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine uygun ve tüketici endeksine endeksli biçimde belirlemektir. Bu şekilde olağan koşullarda artış otomatik olarak gerçekleşir ve uyarlama davasına gerek kalmaz.

KARDAK Hukuk Bürosu olarak Ankara'da kira uyarlama ve tahliye davalarını; sözleşme analizinden bilirkişi sürecine kadar her aşamada müvekkillerimizle birlikte yürütüyor, mümkün olduğunda öncelikle müzakere zemini kuruyoruz.