İstanbul'da Tapu İptal ve Tescil Davası: Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Yol Haritası

Tapu iptal ve tescil davası, Türk hukukunda gayrimenkul mülkiyetiyle ilgili uyuşmazlıkların en sık karşılaşılan dava türlerinden biridir. İstanbul'da bu davalar, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinin görev alanındadır. Avrupa Yakası taşınmazları için İstanbul, Anadolu Yakası taşınmazları için Anadolu Asliye Hukuk Mahkemeleri yetkilidir.

Davanın açılmasında en sık görülen sebepler; muris muvazaası, satış sözleşmesinin geçersizliği, hile, ehliyetsizlik, hukuken geçerli olmayan irade beyanı ve imar yolsuzluğudur. Her sebep farklı ispat unsurları gerektirir.

Muris muvazaası davası, miras hukukuyla iç içe geçen ve İstanbul Asliye Hukuk Mahkemelerinde sık görülen bir dava türüdür. Özellikle yüksek değerli İstanbul taşınmazlarında, murisin sağlığında saklı pay sahibi mirasçısını mirastan kaçırmak amacıyla görünüşte sattığı kabul edilen işlemler bu davaya konu olmaktadır.

Ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptal davalarında, taşınmazın devri sırasında devredenin akıl sağlığı yerinde olmaması veya işin niteliği ve sonuçlarını kavrayacak durumda olmaması gerekir. Mahkeme; sağlık kuruluşu raporları, tanık beyanları ve adli tıp incelemesiyle değerlendirme yapar.

Hile sebebiyle açılan davalarda satıcının ya da alıcının diğer tarafı yanıltıcı beyanlarla iradeyi etkilediği kabul edilir. İspat yükü hile iddiasında bulunan tarafa aittir ve genellikle yazılı belgeler, mesaj kayıtları ve tanık beyanları üzerinden değerlendirme yapılır.

Kira ilişkisinden doğan tahliye davaları gayrimenkul hukukunun bir başka yoğun alanıdır. İstanbul'da konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinin görev alanındadır; özel sebepler dışında en az on yıllık kira ilişkisinde özel ihbar yolu öngörülmüştür.

Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları apartman ve site yönetiminden doğan anlaşmazlıkları kapsar. Ortak gider alacakları, genel kurul kararlarının iptali, yönetici tayini ve ortak yer kullanımı süreçleri İstanbul Sulh Hukuk Mahkemelerinde sık karşılaşılan dava türlerindendir.

Gayrimenkul alım-satım sözleşmelerinde tapu siciline güven ilkesi büyük önem taşır. Tapuya tescil edilmiş bir mülkiyet kaydına iyi niyetle güvenen üçüncü kişi, sonradan iptal davasıyla karşılaştığında kazanmış olduğu hakkı koruyabilir. Bu nedenle İstanbul gibi yoğun gayrimenkul piyasası olan bir şehirde alımdan önce tapu kayıt geçmişi titizlikle incelenmelidir.

İmar uygulamalarından doğan ihtilaflar idari yargının görev alanındadır. İstanbul'da imar planı değişiklikleri, parselasyon işlemleri ve kamulaştırma kararlarına karşı İstanbul İdare Mahkemelerine başvurulur. Sürelerin titiz takibi şarttır; iptal davası süresi tebliğden itibaren altmış gündür.

Pratik bir öneri olarak; İstanbul'da gayrimenkul almadan önce tapu sorgusu, imar durumu sorgulaması, varsa şerh ve haciz kayıtlarının incelenmesi, kat mülkiyeti durumunun değerlendirilmesi ve yapı kullanma izninin var olduğunun teyit edilmesi sonradan açılacak davaların büyük çoğunluğunu önler.

Yargılama süreleri açısından, tapu iptal davaları İstanbul'da bilirkişi gerektirmesi nedeniyle ortalama 16-26 ay sürmektedir. İstinaf ve Yargıtay aşamalarıyla birlikte toplam süre üç yılı aşabilmektedir.

KARDAK Hukuk Bürosu olarak İstanbul'daki gayrimenkul davalarını; alım öncesi due diligence çalışmasından tapu iptal, tahliye, kat mülkiyeti ve imar süreçlerine kadar her aşamada müvekkillerimizle birlikte yürütüyoruz.